사업계획서: 힐트리즈(Hilltrees) 공유형 웰니스 빌리지

1. 사업 개요

사업명: 힐트리즈(Hilltrees) 공유형 웰니스 빌리지 조성 및 분양·위탁운영 사업
사업 대상지: 충청남도 금산군 제원면 신안리 257-8 일원 (부지 면적 약 10,000㎡ / 약 3,000평)
사업 형태: 개발·분양 및 리조트 위탁운영이 결합된 민간 주도형 하이브리드 부동산 개발
핵심 비즈니스 모델 (BM):
전체 부지의 70%(약 7,000㎡)를 10개 필지로 분할하여 모듈러 캡슐 하우스와 함께 도시인 대상 세컨드하우스로 개별 분양
중심부 30%(약 3,000㎡)를 공용 웰니스 센터(센터 플레이스, 황토길, 족욕장, 유기농 약초원, 별하늘 덱)로 조성하여 운영
수분양자가 거주하지 않는 유휴 기간(연 200~250일) 동안 리조트 객실로 위탁 운영하여 운영 수익을 셰어하는 '리스백(Leaseback)' 모델 적용
온라인 플랫폼: hilltrees.com (예약, 웰니스 프로그램 운영, 수분양자 정산 관리)

2. 시장 분석 및 사업 배경

2.1. 시장 기회 (Market Drivers)

5도2촌 및 복수주소제 확산: 수도권·대전권 베이비부머 은퇴층 및 3040 전문직의 세컨드하우스 수요가 급증하고 있으나, 기존 전원주택의 '관리 부담(잡초, 방범, 보수)'으로 인해 진입 장벽 존재
웰니스·슬로우 에이징(Slow-aging) 트렌드: 단순 숙박을 넘어 어싱(맨발 걷기), 서커디안 수면, 디지털 디톡스, 저속노화 식단 등 기능성 웰니스 콘텐츠에 대한 지불 용의 확대
대전·세종 배후 수요: 사업지인 금산군 제원면은 대전 도심에서 차량 40~50분, 세종시에서 1시간 내외로 접근 가능하여 주말형 체류지로 최적의 입지

2.2. 기존 전원주택 분양 vs 힐트리즈 차별화 전략

비교 항목	일반 전원주택 필지 분할	힐트리즈 공유형 웰니스 빌리지
상품 구성	나대지 분할 매각 (건축은 매수자 몫)	토지 + 모듈러 캡슐 + 공용 웰니스 인프라 일체형
관리 주체	소유자 개별 관리 (방치 및 슬럼화 위험)	힐트리즈 센터 전담 관리 (조경, 방범, 청소 대행)
수익 창출	단순 보유 (비용만 발생)	미사용 기간 리조트 위탁 운영으로 임대수익 창출
콘텐츠	없음 (단순 거주)	산림욕, 황토길, 족욕, 장수식, 별하늘 프로그램 상시 운영

3. 공간 조성 및 마스터플랜

 [ 최상단 레벨 ] ─ 숲림 연계 산림욕 산책로 & 별하늘 관측 덱
        │
 [ 상단 테라스 ] ─ 독립 캡슐 하우스 (Unit 07~10) : 조망 최상부, 독립성 극대화
        │
 [ 중단 테라스 ] ─ 힐트리즈 센터 (Center Place)
        │         ├ 커뮤니티 라운지 & 장수식 워크숍 다이닝
        │         ├ 야외 천연 약초 족욕장 & 멍때리기 잔디 광장
        │         └ 독립 캡슐 하우스 (Unit 04~06)
        │
 [ 하단 테라스 ] ─ 독립 캡슐 하우스 (Unit 01~03) : 편안한 도보 접근성
        │
 [ 도로변 완충 ] ─ 맨발 황토길(250m 루프) + 유기농 약초 가든 + 투수형 주차장(15대)

공용 웰니스 거점 (힐트리즈 센터):
건축 규모: 연면적 약 198㎡(60평), 필로티/테라스형 중목구조
기능: 수분양자 커뮤니티, 리조트 체크인 데스크, 웰빙 티바, 로컬 푸드 다이닝
개별 분양 캡슐 하우스 (총 10개동):
유닛 구성: 전용 면적 33㎡(약 10평) + 개별 독립 데크 15㎡
공법: 공장 사전 제작형 고단열 친환경 모듈러 + 스크루 파일 기초 (지형 훼손 최소화)
설비 독립성: 필지별 독립 계량기(전기, 상수도, 개별 정화조 분기) 사전 시공

4. 운영 및 프로그램 전략

4.1. 웰니스 시그니처 프로그램

Day-time: 맨발 황토길 어싱 코스(혈액순환), 금산 약초(인삼/쑥)를 활용한 온수 족욕, 야외 잔디 멍때리기 세션
Nutrition: 항염증·저속노화 중심의 장수식 쿠킹 클래스, 유기농 텃밭 작물 자가 수확
Night-time: 빛 공해를 차단한 최상단 덱에서의 별자리 해설 및 서커디안 수면 유도 테라피

4.2. 이원화 운영 시스템

수분양자(오너): 전용 앱(hilltrees.com)을 통해 원하는 입실 일정 예약 (예: 월 8~10일 자유 이용). 부재 시 침구 세탁, 잔디 관리, 동파 방지 등 토탈 케어 서비스 제공.
일반 리조트 투숙객: 오너가 이용하지 않는 잔여 일정을 웰니스 스테이 상품으로 판매.

5. 사업 추진 및 세일즈 로드맵

Phase 1: 기반 공사 및 마중물 셋업 (1~5개월차)

관광농원 및 야영장/숙박 인허가 완료
주 진입로, 상하수도 척추(Spine) 간선 배관 매설 및 지형 단 정리
힐트리즈 센터 준공, 황토길 및 조경 완료
쇼룸용 파일럿 캡슐 2개동 설치

Phase 2: 리조트 오픈 및 쇼룸 세일즈 (6~9개월차)

hilltrees.com 론칭 및 웰니스 프로그램 운영 개시
파일럿 캡슐을 활용해 인플루언서 및 타깃 고객 초청 팸투어 진행
체험형 분양 전환: 투숙객 대상 "체험 후 계약" 프로모션 전개 (숙박비 분양가 공제 혜택 등)

Phase 3: 순차 분양 및 위탁 운영 안착 (10~15개월차)

10개 필지 및 캡슐 하우스 순차 분양 완료 (분양 대금 유입에 따라 캡슐 단계적 발주·설치)
전 구역 위탁운영 시스템 전환 완료, 월간 운영 수익 정산 체계 가동

6. 개략 수지 분석 (추정치)

부지 여건 및 자재 단가에 따라 변동될 수 있는 10개 유닛 기준 시뮬레이션입니다.

6.1. 총 사업비 (CAPEX 추정)

토목 및 인프라 구축비: 약 4.5억 원 (부지 정지, 배수로, 상하수도·전기 간선, 주차장)
공용 센터 및 웰니스 시설: 약 4.0억 원 (센터 60평 건축, 황토길, 족욕장, 조경)
캡슐 하우스 10개동 제작·설치비: 약 7.0억 원 (동당 7,000만 원 선)
인허가, 설계, 마케팅, 예비비: 약 1.5억 원
총 개발 투자비 (토지대 제외): 약 17.0억 원

6.2. 분양 수입 (분양가 책정안)

개별 패키지 분양가: 1구좌당 2.3억 ~ 2.5억 원
구성: 개별 대지 지분 약 700㎡(약 210평) + 완성형 모듈러 캡슐 1동 + 공용 센터 지분권
10개 구좌 분양 총수입: 약 24.0억 ~ 25.0억 원
개발 마진 (단순 토지 매각 대비):
건축/토목 정산 후 토지 매각 대금 외 약 7억 원 이상의 추가 부가가치 확보 가능

6.3. 지속 운영 수입 (위탁운영 수수료 & 관리비)

객실 가동률 추정: 유휴 일수 220일 중 연간 120일 가동 가정 (객실 단가 20만 원 기준)
객실당 연간 매출: 약 2,400만 원 × 10동 = 2.4억 원
수익 배분 모델:
총매출 중 35%는 운영사(청소, 어메니티, 플랫폼 유지 등), 65%는 수분양자 배분
기본 공용 관리비: 구좌당 월 20만 원 부과 (상시 조경 및 시설 유지비 충당)

7. 리스크 요인 및 대응 방안

지목 변경 및 개발행위 인허가 지연: * 대응: 복잡한 전원주택 단지 인허가 대신, 초기 전체를 '관광농원' 또는 '야영장업(글램핑/이동식)'으로 일괄 승인받은 후 개별 건축물 인허가를 단계적으로 추진
초기 대규모 시설비 조달 부담: * 대응: 10개 캡슐을 한 번에 설치하지 않고 센터 1동 + 캡슐 2동만 선시공하여 쇼룸으로 활용하고, 선분양 계약금으로 후속 캡슐을 설치하는 롤링 파이낸싱(Rolling Financing) 적용
분양 후 사후 관리 갈등: * 대응: 분양 계약 시 '단지 운영 자치 규약' 및 '통합 위탁운영 계약서' 체결을 의무화하여 단지 경관의 훼손 및 슬럼화 원천 차단